お金がないと住めない街は、法律でつくられている？──敷地最低面積という“資産性フィルター”

〜世田谷区・武蔵野市から見える、見えないルール〜

「駅近で便利そうな場所なのに、やけに戸建てが大きいな…」
「この街って、なんか“余裕”が漂ってるよね」

そんなふうに感じたこと、ありませんか？

実は、それ、気のせいじゃありません。
街の“空気感”には、都市計画という名のルールが、静かに、でも確実に影響を与えているのです。

東京都の一部エリアでは、家を建てるために必要な土地の広さに最低ラインが設けられています。
たとえば「最低でも100㎡以上ないと家を建てられません」といったルールです。

これは表向きには「良好な住環境を守るため」の制度ですが——
言い換えれば、それなりの経済力がなければ住めない街をつくるための、非常に穏やかで公平そうに見える“フィルター”でもあります。

東京23区の中でも人気の高い世田谷区。
この区では、以下のような最低敷地面積のルールが定められています。

しかも、第一種・第二種低層住居専用地域など、戸建て中心の住宅街では2004年から本格適用。
さらに2019年からはその他の用途地域にも広がっています。

そして忘れてはいけないのが「成城」などの高級住宅地。
このエリアでは、地区憲章により**最低125㎡、推奨250㎡**という、まさに“大邸宅の世界”が標準となっています。

小さく分割できないから、土地のグロス（総額）が高くなる。
＝簡単には手が出せないエリアになる。

つまり、**見た目は中立だけど、実質的には“お金の壁”**があるんです。

吉祥寺を抱える武蔵野市も、敷地最低面積のルールを早くから導入した自治体のひとつ。

この基準、都内の住宅地としてはかなり厳しめです。
だからこそ、武蔵野市の戸建て街には“ゆとり”がある。

つまり、「きれいな街並み」「防犯性」「教育意識の高い住民」などのイメージは、制度によって“再生産”されているとも言えるのです。

これらのエリアに共通する特徴は：

つまり、長期的に見て資産価値が落ちにくい構造になっています。

「グロス価格の高さ」は、資産性の防波堤でもある

実需でも投資でも、「持っているだけで地価が守られる」可能性が高いエリアとも言えるでしょう。

都市計画や用途地域の区分けは、一見すると公平で中立な制度です。
でもその裏側には、「誰が住めて、誰が住めないか」を静かに振り分ける構造が存在しています。

敷地最低面積が設定されたエリアは、
「将来も価値が落ちにくい街」＝「資産性が守られる街」として注目されています。

けれどその裏で、“経済力の壁”が見えないかたちで存在しているのも事実。
家を買うとき、投資するエリアを選ぶときは——

にも、少しだけ目を向けてみると、未来の資産性や生活の質が大きく変わってくるかもしれません。